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25家研究机构:对不起,2018年房价还得涨!

来源: 作者: 人气: 发布时间:2018-01-11
摘要:文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)时间刚刚进入2018年,楼市就有了新的消息。兰州部分区域撤销限购变限售,南京调整人才落户购房政策,厦门明确实行差别化调控,被认为是调控政策放松的信号,有人甚至认为楼

文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

时间刚刚进入2018年,楼市就有了新的消息。

兰州部分区域撤销限购变限售,南京调整人才落户购房政策,厦门明确实行差别化调控,被认为是调控政策放松的信号,有人甚至认为楼市取消限购时机已到。

今年的楼市怎么走,实在是令人好奇的一件事。

25家研究机构:对不起,2018年房价还得涨!

新闻配图

去年年初的时候,小巴总结过一份24家券商机构对2017年中国楼市的预测,总结出了6条共识和4条争议。

一年过去了,这些预测的结果也出来了,6条共识4条命中:

2017年房地产市场主题是调整;

调控政策短期内不会变化;

朋友圈关于房企并购的爆文要多了;

房企大转型,说不定也要喊“匠人精神”了。

另外2条命中了一半:

买房的人变少;

整体房价可能微跌。

2017年楼市的一大特点是“冰火”分化,一二线城市冰封熄火,三四线城市崛起,这也让年初机构普遍估计2017年楼市交易量下跌、房价微跌的预测落空了一半:在一线和二线核心城市命中,而在三四线城市则落空。

除了6条预测之外,还有4项争议,结果也出来了:

区域分化,一线城市房价还买得起吗?(一线城市的购买力暂时被冻结)

地王是否会偃旗息鼓,土地财政是否有所改观?(地王的数量大幅下降)

3年小周期还有没有效?(3年小周期要出现变化,但变化的方式还存在继续的争议) 

美国加息对中国房地产影响大不大?(事实证明,影响并不大)

这些研报虽然不能说面面俱到,也出现了一部分预测失误的地方,但总体上对当年度楼市趋势的把握还是挺到位的。

所以今年小巴继续来做这份“房地产行业年度投资策略”报告,为2018年的房地产投资指指路。

这些策略报告来自25家券商机构的房地产研究部门,吴晓波频道晓报告特别梳理了其中12家机构的投资策略报告,推出系列报告《2018房地产预测报告》,从购房和投资两个角度,分两期带大家了解2018年房地产行业的25个观点,告诉大家2018年房子怎么买,地产股如何投。

1、共识篇

25家券商机构都对2018年房产走势进行了预测,小巴整理出了这些机构们达成的共识,包括政策、成交量、房价、红利、行业等几大方面。

总体2018,房地产市场主题:新起点

25份“房地产行业2018年投资策略”报告的主题如下表,其中频繁出现的同义关键词是长效机制、周期、分化、龙头、租。

它们大致勾勒出了这些研究机构对于2018年整体判断,房地产市场正在迈入一个新的阶段:

在调控政策上,平稳推进的长效机制有序地推进,因城施策继续维持;

在城市分化上,是2017年火热的三四线城市行情回落,一二线城市则可能迎来一波小行情;

在行业竞争上,则是马太效应,企业与企业之间的差距拉大,强者越强。

25家研究机构:对不起,2018年房价还得涨!

配图表

政策房住不炒,差异调控主线不变

2017年房地产市场的调控有两大主题:因城施策和长效机制,在2018年会继续延续下去。

这一轮调控中,核心城市的调控力度已达到史上最严,限购、限贷、限售、限价和限地价五限并举,收紧的空间有限。不收紧的同时,也不代表可能会放松,因为租售并举的长效机制正在成为新的思路,有可能,一线城市再也看不到限购解除的那一天。而三、四线城市的行情不可持续太久,改变现状、采取普遍严厉政策的可能性也不大。

再细分一些,相比于限购、限贷,限售对房产投机的针对性更强,也更适用于区域分化地市场,2018年以及未来的数年,限售城市数量会扩围。

成交三四线熄火,一二线重新上路

上一年度预测时,大家都觉得,2017年成交量肯定下跌,而且幅度不会小,结果一二线的交易是冰封了,但三四线城市增长很快,前11个月下来,总成交面积还是增长了7.9%

2018年的楼市成交量的主要观点还是“唱衰”,在券商机构们看来,2017年刺激是不可持续的。

25家研究机构:对不起,2018年房价还得涨!

配图表

比如国泰君安认为,三四线城市2017年的火爆,是经由拆迁(棚改货币化安置)的一次性刺激,属于“透支需求,延缓供应”的一次性刺激,短期内能推动房价和销量的上涨,但长期看,由于缺乏产业和人口支撑的情况下,棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外,三四线购房人群的价格敏感度高,房价上涨后,需求也在一定程度上被抑制。

相反,一二线城市需求已经打压了一年多,需求储备较为充分,可能在2018得到释放。

房价不要指望太多,降不下来

2018年,关于房价的预测,券商机构们则一致认为,在全国范围内将有上涨,但幅度不会大。

25家研究机构:对不起,2018年房价还得涨!

配图表

在全国范围的普遍微涨之中,不同区域和城市同样会和销量一样,出现价格上的细微分化,比如长江证券认为一线城市涨1%,二线和三线城市涨5%,四线城市涨1%。

红利租房者越来越多,长租公寓井喷

一二线城市房价高,存量房不断增多,加上租售并举长效机制的政策导向,意味着这些城市的租赁市场空间很大。

关于租赁房的政策文件,光全国性的,仅从2015年11月开始,国务院、国家税务总局、住建部(包括联合其他8个部门)发布的就有6项;地方性的,一二线城市更是一个接一个地出台政策。

25家研究机构:对不起,2018年房价还得涨!

新闻配图

内容集中起来讲,就是一点,加快租赁市场发展:

在供给上,增加租赁用地供给、鼓励房地产转型;

在金融上,给存量物业提供模式探索(比如房地产信托投资基金REITs)的税收等优惠,盘活存量资产;

在法律上,在需求端,立法推进租售同权。

从2018年开始,在未来几年,长租公寓市场将迎来井喷,一方面租房的人越来越多,另一方面,各方机构争相进入长租公寓,企业数量也将快速增长。

行业买房企龙头股可能有意外惊喜

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